您的位置: 主页 > 香港跑狗图分析 > 近期你会买房吗

  ”是传统的楼市销购旺季。但是今年9月即将结束,许多城市的地产市场却在降温。

  例如北京,截至9月24日,某地产中介的网站上显示北京在售挂牌二手房源量高到97104套,创历史纪录。对比2017年同期,当时北京在售二手房挂牌房源只有28733套。今年增长了三倍。

  今年7月份,上海二手房指数终止连续四个月的上涨走势,转为下跌;而8月份则同比环比双双下跌。9月前三周,上海二手房成交量连续5个月环比下跌。

  成交清淡说明买方在观望。而挂牌数量大增说明卖方的人数在变多。那么卖房大军中究竟都包含了哪些人呢?

  首先是投机客。前两年加杠杆贷款买房的投机客,现在已经处于净亏损的状态。你可能会问,房价没涨怎么会亏损?

  要知道,卖房子不需要考虑资金成本的只有一种情况,那就是全款买并且买了之后自住。这时候房子是消费品。而除此之外,只要“全款”和“自住”两个因素不满足任何一个,都必须考虑资金成本。

  贷款买房需要支付银行的利息,这一点不用多说,资金是有成本的。8月底央行推出住房贷款“新政”,将个人住房贷款的利率与LPR挂钩,即住房按揭贷款的利率不能低于对应期限的LPR利率,而二套房的利率在此基础上增加60个基点。

  因为房贷都是长期的(一般是30年),所以要用最高期限的LPR(五年期)去计算,也就是4.85%,这与之前商业贷款基准利率4.9%还算接近。但二套房就要上浮0.6个百分点到5.45%。这种利率条件下情况下,如果贷款期限为30年,则一般每月的月供比例,会占到总贷款的200分之一。

  举个例子,如果一套房子总价400万,你首付200万,剩下的200万贷款,贷款期限为30年,则每个月的月供大概是1万左右。而30年下来,总得还款金额是360万。这比200万的贷款总额高出了80%。

  但是只要你贷款买房,基本上就是这个比例。可见这笔资金成本以及对未来现金流的侵蚀作用之大。

  有人说2015年之前买房,首付是一道坎,因为那个时候房价持续上涨,并且工资一直在增加,到最后那点贷款就不算什么了。这一点,估计许多二零零几年买房的朋友们都会非常认可。

  但是到了2015年之后,月供成了一道大坎,因为首付往往可以通过买几套老房子来凑,再不济就六个钱包;但是按揭月供就要了命。现在北上深之类好一点的置换需求,动辄就要千万,就算首付一半,剩下的500万分30年,每个月也要2.5万的月供。

  有人说这对于北上广深的白领来讲,不算什么。但是这是要以未来的30年里不能失业、不能创业、家庭稳定、同时没有大笔资金开支(例如老人养老或就医等)的前提。况且当下,工资上涨的系统性趋势已经不再存在,必须要靠个人奋斗和职业路径的上升,并且房价能否继续上涨也是一个大大的问号。

  这时候,所有之前被忽视的资金成本问题,就都暴露出来了。一年5%左右的利息,侵占掉未来大把的现金流,所以那些之前不计成本冲进去贷款买房的人,有的现在已经开始吃不消止损出来了。

  最近,随着房价涨不动了,不少人开始学怎样计算买房的租金收益率了。而之前二十年,由于房价一直涨,所以这块租金收入,由于太过微薄,人们习惯于忽略。举个例子。

  深圳2014年福田区买一套房,500万,到现在变成1000万,收益率是100%。

  但是,如果按租金来算,福田区1000万的房子类似coco park那种,撑死了,一个月能收上来10000块钱的租金。1万乘以12个月,一年就是12万。本金1000万,每年租金12万,收益率是1.2%。

  前一个叫做资本增值,后一个叫做资本收益。资本收益是一笔资产为你实实在在带来的现金流,而资本增值必须要转手卖掉之后才能实现。

  所以,在不考虑本金增值的情况下,以1.2%来计算,买理财的收益率都能分分钟秒掉买房。那么为什么之前还有那么多人不计后果地冲入楼市呢?

  因为从2009年开始(基本上到2016年),中国楼市每三年一波大涨,已经把“房子永远涨”这个逻辑深深地引入许多人脑子里了。

  而现在站在2019年,许多一线城市的房价已经横盘接近三年,而二线年那一波强撸(灰飞烟灭)之后,也基本上涨不动了,所以当资本增值的逻辑被证伪之后,买房子作为投资的收益就只剩那一点微薄的租金,这就不能接受了。

  租金的影响因素主要是经济发展水平、工资、物价等等。很难想象一座城市平均收入是8000元,但租一个单间也要8000元。这样的话,所有流动人口就都要搬走了。

  房价虽然也有类似的逻辑,比如说很多人比较月供按揭的金额与租金的比例,认为租金太低,或者房价太高。但是房子作为一种实物资产,持有是要支付一定的溢价,这并不是不合理。

  举个欧洲的例子。欧洲许多发达国家,例如法国,租售比可以高达5%。也就是一套500万的住宅,放出去租,一个月的租金可以高达2万。

  我们看到的是结果,但可能会忽略其过程——房价维持多年没有上涨,但工资与物价持续上涨。

  香港比内地整体相对发达,况且又是国际金融中心,但香港的租售比也只能委屈地维持在2.5%~3%左右。(一套750万的住宅,每月租金是2万左右)

  当下中国住宅的租售比在1%到2%左右,但贷款购房的成本在5%左右,这样下来贷款买房然后放出去收租,一定是亏本的生意。

  所以,那些贷款买房的,除了自住,如果是为了投资目的,不论是放出去收租,还是闲置,全部都在净亏了。这些人一定会割肉止损。卖。深圳高手论坛

  最近听说有一帮浙江炒房团已经开始干这个事了。专家学者们也支持,毕竟教科书里,这叫资产轮动。

  就在今天,还有一个地产号发文章,说“九成人卖房炒股都是错的”。他举了雷立刚历史上上四次卖房炒股,都是有去无回,最终还是靠房价的涨幅实现了富裕。

  股票是高波动性的资产,牛熊周期相对比较短,而波段就更短,往往一波行情也就维持几个月,有人统计,上证综指的上涨行情持续时间,历史上最长的也不超过14个月。

  而楼市相反,牛熊周期很长,例如中国楼市,从1999年到现在还没出现过熊市周期,波段也相对较长,中国2008年之后的三个楼市波段,每个基本上都经历了3年。

  当然,不排除楼市股市都玩得666的高手,但大多数人而言,炒股的人来到楼市会觉得游刃有余,投资楼市的人来到股市会觉得无所适从。

  因此,从楼市赚了钱出来的人,要么就继续投资楼市,要么就要找更低波动、更长周期的资产类别。

  习惯了股市快进快出的操作风格,切换到楼市上可以如鱼得水。但反过来就不成立了。事实上,许多人为了炒股票而卖房子的思维逻辑里面还有一条,那就是“会来一波慢牛、长牛”,但最后的结果都是快牛疯牛,然后熊掉。

  在中国,虽然卖房炒股的从来没有被善待,但是从股票里赚了钱买房的,却大多转身拂袖去,深藏功与名。

  我一个在香港做过基金经理的朋友,2017年那一波港股大牛市,跟上了内房股的节奏,500万进去,2000万出来。在2017年底的时候股票仓位全清,中恒常春藤国际学校(滁州)举...然后一转手在深圳湾附近那里买了一套房。

  地点就在即将拆迁的老的蛇口油库附近,往北不远是宝能太古城,往西走不远就到半岛城邦,房价当时是13/14万一平米,总价1300万。

  一年后,2018年深圳的新房转手卖二手房大热,紧接着2019年3/4月份又玩出了个“楼市小阳春”。但是这位朋友是投资达人,眼光毒辣。繁花丛中过,片叶不沾身,对刚刚到手的新房毫不留恋。

  2019年4月,他把这套新买的房子一转手卖给了一位海归phD,总价1550万。由于没满五,那个买家要交大量的税费,加一起有小1700万了,

  我说,你从此过上了有钱人的生活。结果人家回我说:“这算啥有钱啊,在香港也就刚刚脱贫吧。”

  嗯。这就是身边的真实案例,卖房炒股赚钱的人我活到现在还没遇到,但股市里赚了钱买房子的已经碰到不少了。

  在过去二十年中国经济蓬勃增长的阶段,资产价格自身的增长效应比较明显,而资产所产生的现金流并不明显。

  近来其实A股市场有几个信号,还挺明显的。第一是工行农行划转,第二是银行股增加分红。中国上市公司分红意识差是全市场的共识,而上述这两点也许是改观的开始。

  比较楼市的资本收益率(租售比)以及股票的资本收益率(股息率),特别是一些分红稳定的大盘蓝筹股,那么股票的吸引力还是蛮大的。

  虽然卖房炒股的从来没有被善待,但是在当下,在房价难以进一步上涨已经成为共识,如果换一个字,变卖房“炒”股为卖房“买”股,并且去享受股票带来的分红收益,就不会被亏待了。

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